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Hebrom Facilitys (Brasil) - Condomínios com serviços agregados podem ter maior custo de operação.
Cadastrada em: 21/05/2014 07:39:10
Condomínios com serviços agregados podem ter maior custo de operação.
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Com a disseminação dos imóveis compactos pela metrópole e a sofisticação de alguns projetos de perfil familiar, os serviços atrelados aos empreendimentos imobiliários tornaram-se mote comum de convencimento nos estandes de venda, presentes com destaque nos materiais de promoção do lançamentos. Aos poucos, eles chegam também à operação dos condomínios, com o desafio de deixarem de ser promessas para se tornarem benefícios reais.

Uma porção considerável dos novos condomínios contará com mimos como concierge, manobristas e profissionais de manutenção, além atividades avulsas de lavanderias, academias, pet shops, empresas de limpeza, de recreação e de quaisquer outros ramos que a criatividade dos incorporadores foi capaz de alcançar. De janeiro de 2010 a março deste ano, São Paulo teve 173 lançamentos de unidades de até um dormitório, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) – esses são os produtos mais típicos para a oferta de serviços nos residenciais.

Além disso, 30% dos cerca de cem empreendimentos novos vendidos pela imobiliária Abyara Brasil Brokers na Grande São Paulo no ano passado previam a oferta de algum tipo de comodidade. Em 2014, esse porcentual deve ser elevado para 36,4% se considerado o total de projetos com previsão de venda pela empresa até dezembro: 140.

A efetiva implantação dos serviços nos edifícios que incluem esses diferenciais não é simples, porque o funcionamento das atividades não depende dos incorporadores, mas dos condôminos. E estes nem sempre se mostram dispostos a arcar com todos os custos envolvidos nesses empreendimentos.

O diretor da administradora Manager, Marcelo Mahtuk, explica que os residenciais com facilidade são complexos: “Requerem maior número de prestadores de serviços, a utilização das áreas comuns é mais intensa, maior é a exigência da manutenção predial e de seus equipamentos e é preciso maior qualificação dos funcionários e/ou prestadores de serviços”.

As comodidades têm dois perfis possíveis: ou ficam integradas ao orçamento condominial ou são descritas como pay per use, cobradas separadamente de acordo com a utilização. Normalmente, o concierge – em geral um pessoa qualificada na área de hospedagem –, o profissional de manutenção e, em alguns casos, o manobrista fazem parte do corpo de funcionários. Os demais serviços apresentam-se, em regra, como avulsos e não oneram o conjunto condominial diretamente.

De maneira ideal, todas as facilidades oferecidas nos edifícios e divulgadas durante a venda na planta devem ser replicadas, se possível com descrição das atividades, na convenção do conjunto, na opinião do diretor de condomínios da Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate. No entanto, não há uniformidade no mercado com relação ao assunto. Alguns documentos, segundo especialistas, apenas citam os serviços internos, outros são mais completos e detalham as atribuições, mas alguns nem fazem menção às facilidades anunciadas na venda.

“Nos primeiros edifícios com serviços, há alguns anos, os serviços não eram implantados. Umas das razões era a de que os condôminos não queriam pagar mais por eles. E não havia uma amarração na convenção para garantir. Agora, há uma preocupação maior de algumas incorporadoras”, diz Anauate. O espelhamento das comodidades no texto condominial dificultaria as descaracterizações dos empreendimentos, na medida em que as alterações de convenção exigem um quórum específico nas assembleias.

Escolhida pelo incorporador, a primeira administradora de um empreendimento normalmente participa do projeto desde o início e, na efetiva operação do prédio, fica responsável pela viabilização das parcerias entre o condomínio e os prestadores de serviço.

Durante o funcionamento da edificação, essa gestora pode ser substituída sem grandes problemas para a operação, já que a oferta de comodidades fica garantida pelos contratos entre os conjuntos e as parceiras.

A implantação dos serviços é gradual nos residenciais. Segundo Camila Landim, da área de consultoria de projetos no Grupo Itambé, os serviços pay per use passam a ser oferecidos só quando há demanda, já que, nos primeiros meses, a grande maioria das unidades está em reforma – sem moradores e sem necessidade de uso. “Uma operação condominial com serviços terá um quadro diferenciado de mão de obra que, inicialmente irá parecer desnecessário e poderá ser visto somente como custo ao condomínio.”

Na prática. Em Pinheiros, na zona oeste, um condomínio de 224 apartamentos compactos foi implantado em dezembro, mas até agora só tem seis unidades ocupadas. O residencial conta desde o início do funcionamento com uma concierge, um gerente predial e uma pessoa de reparos. Também já estão disponíveis os serviço pay per use de limpeza e arrumação das unidades e personal trainer.

“Estamos fechando acordo com uma empresa para prestar serviço na lavanderia da área comum. Ainda precisamos implementar o serviço de café da manhã e do spa, mas esperamos que tudo esteja resolvido em dois ou três meses”, conta o diretor executivo do escritório Rachkorsky, Stefan Jacob.

Na troca, os serviços foram mantidos, embora a convenção do condomínio não fizesse qualquer menção a eles. Stefan diz que havia um forte interesse da comunidade em manter o conceito do empreendimento. “Eles querem que tudo funcionasse como o previsto. Mudar não seria bom para ninguém.”

Os moradores, segundo ele, preocupam-se com valores, mas são exigentes com a qualidade dos serviços. Por isso, Stefan considera essencial acompanhar de perto a atuação das empresas parceiras, seja por meio do contato do concierge com os usuários seja por meio de pesquisas de satisfação.


Fonte: O Estado de S. Paulo

 
Notícia cadastrada por: gustavo
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